FAQ

Tout simplement car les diagnostics sont obligatoires en cas de vente d’un bien immobilier. Cette étape est présente pour contrôler les caractéristiques du bien et apporter des informations fiables à l’investisseur. LB2S suit les exigences réglementaires.

Les diagnostics sont payants parce que ce sont des prestataires de services qui réalisent ces prestations et que logiquement leur travail est rémunéré.

LB2S vous propose de passer par les services de ses partenaires diagnostiqueurs. Du fait que nous traitons des volumes importants, nous avons négocié des conditions avantageuses, dont nous faisons bénéficier aux propriétaires vendeurs. Pour autant, chaque propriétaire peut passer par le diagnostiqueur qu’il souhaite. Au-delà de cela, le fait de passer par un diagnostiqueur partenaire de LB2S permet de réduire les délais de réalisation des diagnostics. Sachez également que les diagnostics techniques ont une durée de vie limitée (en fonction de la typologie : plomb, amiante, gaz, électricité) et qu’il peut être nécessaire de les refaire moyennant paiement. La vente ne peut pas être enregistrée si l’un des diagnostics n’est pas à jour.

Nous traitons des ventes de biens immobiliers spécifiques pour lesquelles la majorité des notaires n’a pas d’expertise ; la plupart d’entre eux réalisant généralement l’enregistrement de transactions classiques. Les diverses complexités liées aux baux commerciaux à travers les risques juridiques, fiscaux et économiques font que certains notaires ne souhaitent pas prendre en charge ce type de dossier (meublé géré en résidence services) et que LB2S, fort de son expérience issue du groupe Consultim créé en 1995 et de ses connaissances fines de tous les aspects fiscaux, juridiques et économiques autour du bail commercial, a noué des partenariats avec des notaires de proximité qui ont créé des services dédiés uniquement à la revente de biens immobiliers gérés sous bail commercial.

L’un des avantages majeurs de passer par un notaire partenaire, est que ceux-ci ont accès aux banques de données de LB2S. Ils savent donc appréhender facilement et rapidement un dossier sous son angle fiscal et juridique. Enfin moyennant un coût identique à un notaire aves les mêmes obligations, le dossier suivi par un notaire partenaire de LB2S sera traité plus rapidement et facilement qu’un autre notaire, ce qui est d’autant plus important compte tenu des délais portés au compromis de vente pour finaliser celle-ci.

Illustration / infographie : Temps moyen de traitement par un notaire partenaire LB2S entre 11 et 15 semaines. Traitement par un notaire non référencé par LB2S entre 25 et 30 semaines.

Les frais de notaire sont supportés par l’acquéreur. Le vendeur est amené à supporter des frais facturés par le notaire dans le cadre de l’instruction du dossier qui sont en général des frais de recherche de documents, des frais de copies, des frais de mains levés hypothécaires qui se chiffrent à quelques dizaines ou centaines d’euros (et qui sont inévitables). Typologies de documents demandés par le notaire : titre de propriété, un état descriptif de division, un règlement de copropriété.

Les syndics sont dans l’obligation de fournir un pré-état daté faisant état des comptes financiers de la copropriété et d’éventuelles dettes attachées au lot vendu. Ces éléments sont facturés systématiquement par les syndics au vendeur, à des coûts variables selon les syndics ‘se reporter aux conditions générales et particulières du syndic concerné).

Cela nécessite un temps d’instruction, de collecter des pièces, de les analyser, de les enregistrer, de faire un travail d’étude du marché immobilier, du marché locatif, nécessitant de se rapprocher de l’exploitant, d’un notaire, d’un juriste, afin de délivrer un avis de valeur qui soit cohérent à l’instant T en comparaison du marché. Cela demande donc du temps, et que le temps est facturé. En moyenne 250€ HT par lot valorisé, à noter que la TVA est récupérable.

Tout simplement pour bénéficier du plus grand réseau national afin de vendre votre bien le plus rapidement possible. Que vous soyez propriétaire d’un lot acheté en Censi-Bouvard, en Demessine / ZRR, en Perissol ou sous statut LMNP-LMP, profitez de l’expérience de LB2S. 1ère agence immobilière indépendante spécialisée dans la revente de biens meublés gérés sous bail commercial en résidence services : ehpad, résidences pour seniors, pour étudiants, de tourisme ou d’affaires.

LB2S est constituée d’une équipe d’experts de l’immobilier géré sous bail commercial et s’appuie sur une expérience de 25 ans du Groupe CONSULTIM. LB2S travaille avec un réseau de plus de 1.200 partenaires distributeurs sur le territoire national, composé de Conseillers en Gestion de Patrimoine Indépendants, institutionnels bancaires et assureurs. Votre bien dispose ainsi d’une exposition forte auprès d’un réseau d’experts, pour une vente rapide et fiable.

LB2S en quelques chiffres :

• Délai moyen de vente du bien immobilier : 7 semaines (délai constaté entre la mise en commercialisation et la signature d’un compromis de vente)
• Nombre de ventes réalisées en 2019 sur l'ensemble du territoire national : 973 vs 682 en 2018
• Taux de satisfaction clients : 92%

Le décret du 30 septembre 1953 qui régit les baux commerciaux protège le locataire et lui confère droit au renouvellement du bail commercial. En effet, en tant qu’acteur économique et créateur de richesse, d’emplois, le législateur le protège en lui donnant la possibilité de prolonger le bail qui le lie aux propriétaires. Pour autant ces derniers peuvent ne pas renouveler le bail commercial mais dans ce cas-là l’exploitant pourra demander une compensation financière appelée indemnité d’éviction.

Les conséquences potentielles en cas de rupture ou non renouvellement du bail sont multiples :

• La restitution de la TVA immobilière au prorata des vingtièmes (Exemple : Monsieur Martin a acheté en 2010, un bien 140 000€ hors taxe et à récupérer 28 000€ de TVA, en 2020 il ne renouvelle pas le bail commercial et sort du bail commercial et ses loyers ne sont plus soumis à TVA, monsieur Martin devra rendre dix vingtièmes de la TVA à l’administration fiscale, autrement dit 14 000€)
• Une indemnité d’éviction due au locataire en compensation du fait que le propriétaire lui retire une partie de son outil de travail, donc de son chiffre d’affaires. Cette indemnité a pu être initialement prévue dans les projets d’actes ou dans les baux commerciaux, à défaut elle peut faire l’objet d’une discussion entre l’exploitant et le propriétaire. Si la discussion n’aboutit pas, alors une procédure judiciaire peut être engagée par l’une ou l’autre des parties. Le montant d’indemnité d’éviction étant régulièrement comprise entre 12 et 36 mois de chiffre d’affaires du logement considéré, il ne faut donc pas prendre en référence le loyer associé au lot mais le chiffre d’affaires attaché au lot. Ex : un bien avec un loyer de 6 000€ HT annuel peut représenter une indemnité d’éviction de 30 000 à 40 000 €.
• Un accès limité aux parties services de la résidence si celles-ci sont la propriété de l’exploitant. Ainsi la jouissance du bien peut être altérée si l’accès à la piscine, à la salle de fitness, de restauration, ne sont pas possibles.
• Un impact sur les charges de copropriété. En effet l’un des avantages du bail commercial est qu’il répartit les charges entre propriétaire bailleur et locataire et que le locataire prend à son compte une grosse partie de celles-ci. On constate lorsqu’un propriétaire sort du bail commercial une augmentation importante des charges lui incombant, celles-ci étant multipliées par 3 ou 4 fois en comparaison des montants usuellement payés.

Le renouvellement du bail est en général un argument favorable dans le cadre d’une revente pour une raison simple : l’acquéreur cherche à sécuriser au maximum son investissement et pour cela il chercher à bénéficier d’un contrat de location le plus long possible, quitte à avoir moins de rendement en compensation de cette « tranquillité ». Et qui dit moins de rendement pour l’investisseur dit plus de capital pour vendeur…

Et même si l’exploitant à l’occasion du renouvellement du bail demande une baisse de loyer, il est préférable de vendre avec un nouveau bail avec un loyer minoré plutôt que d’essayer de vendre avec le bail en cours.. Et cela pour 2 raisons : on valorise mieux avec un nouveau bail car pas d’aléa locatif cour terme à intégrer dans la valorisation et donc pas de prime au risque à donner à l’investisseur mais également parce que cela permet d’éviter toute vente dolosive qui consisterait à « oublier » de dire à l’acquéreur que nous savons que le locataire souhaite une baisse de loyer moyennant la mise en place d’un nouveau bail. A noter que la qualification dolosive de la vente emporte annulation de celle-ci et indemnités au profit de l’acheteur.

Vous avez investi sous statut de loueur en meublé (professionnel ou non / LMNP ou LMP), autrement dit vous êtes propriétaire du mobilier que vous avez payé, ce qui vous permet de bénéficier des amortissements comptables au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

A la demande de renouvellement de l’exploitant vous êtes tenus de financer celui-ci car en cas de non-paiement du mobilier vous perdez le statut de loueur en meublé et rentrez dans la catégorie des revenus fonciers avec une fiscalité plus lourde et un rattrapage par l’administration fiscale sur les 3 dernières années en plus de l’exercice en cours.

La réalisation de travaux est assurément un sujet classique dès lors que l’on est propriétaire d’un bien immobilier, cela concourt à entretenir le bien et le valoriser sur le long terme. Un bien qui ne fait pas l’objet de travaux est loué moins cher en comparaison des autres logements rénové, voir n’est pas loué du tout. Dès lors que le taux d’occupation dans une résidence n’est pas à 100%, cela peut potentiellement pousser l’exploitant à louer en priorité les logements bien entretenus et à terme à ne pas renouveler le bail associé à ce lot.

Il convient de ne pas oublier, qu’à la base, vous n’achetez pas un produit financier mais un bien immobilier qui intègre un cadre fiscal particulier certes, mais qui reste un bien immobilier et de fait il y a des obligations associées comme, entre autres, l’entretenir de façon à ce qu’il puisse continuer à générer des revenus.

Une partie de ce temps dépend de la capacité du vendeur à fournir les éléments demandés. Dès lors que le bien est mis à la vente, auprès du réseau de partenaires de LB2S, il se passe un délai moyen de 7 semaines avant qu’un compromis de vente ne soit signé. A compter de ce moment-là il faut prévoir approximativement 3 mois avant d’enregistrer la vente chez le notaire.

LB2S n’a pas d’obligation de résultat mais de moyen et LB2S met tout en œuvre pour réaliser la vente de votre bien dans les meilleurs délais possibles. Cela commence par la valorisation dès l’estimation : au plus juste prix celle-ci est validée au plus vite la vente sera réalisée.

LB2S, forte de son expérience groupe de 25 années a développé une expertise forte lui permettant de s’appuyer sur son réseau national de distribution pour déterminer les conditions de la vente. A noter que LB2S ne perçoit ses honoraires qu’une fois la vente faite, il est donc dans notre intérêt de réaliser votre projet au mieux de nos intérêts communs.

Comme indiqué ci-avant, il est préférable de vendre avec un nouveau bail pour une raison évidente de lisibilité apportée à l’investisseur. Le risque en présentant au marché un bien dont le bail n’a pas été renouvelé c’est qu’il ne se vende pas ou que le marché demande une prime au risque telle que le capital net vendeur s’en trouvera lourdement impacté.

Certains exploitants soumettant des conditions suspensives au fait de renouveler le bail, il convient donc d’attendre que le bail soit renouvelé par le propriétaire et la majorité des autres copropriétaires pour pouvoir mettre le bien à la vente.

Dans cette hypothèse et afin de pouvoir nous permettre de vous accompagner au mieux il faut que nous puissions nous assurer du bon paiement des honoraires de notre partenaire qui vendra votre bien. Pour ce faire, soit vous disposez d’une épargne disponible suffisante pour bloquer cette somme par anticipation chez le notaire, soit ce dernier négocie avec votre banque une mainlevée partielle permettant de vendre sans consacrer la totalité des fonds issus de la vente au remboursement du prêt.

S’agissant d’un support immobilier d’investissement auquel est attaché un bail commercial, notre analyse est double :

• Une approche commerciale : qui est le preneur à bail ? quelle est sa réputation ? quel temps de bail reste-t-il à courir ? quelle perspective à l’occasion du prochain renouvellement du bail, ? quelle est la répartition des charges ? le bail a-t-il déjà été renouvelé et à quelles conditions ? ….
• Une approche immobilière : des travaux sont-ils prévus, pour quand et pour quel montant ? quels travaux ont été réalisés ? Le mobilier a-t-il été partiellement renouvelé ou doit il l’être, pour quand et pour quel montant ? Quelle est la valeur de l’immobilier traditionnel sur la zone géographique concernée ? Le bien a-t-il des caractéristiques particulières ? Quelle est l’ancienneté de la résidence ?

Tous ces paramètres vont faire l’objet d’une notation en fonction des demandes formulées par les investisseurs, en fonction du contexte conjoncturel.